清华XX物业调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，6月16日、17日两天，我们联合开展了加强清华XX物业管理的调研，目的是全面了解该小区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了该小区经理宋对该小区物业管理工作基本情况的介绍，搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告如下：
一、我区物业管理工作的基本情况
据调查，清华XX共有建筑面积111678.83平方米，其中住宅建筑面积约97570.38平方米；车库建筑面积约7595.99平方米；地下室6512.46平方米。小区共设有住户758户，经调查，其中签协议住户558，占总住户的73.6%；已缴纳物业费业主474户，占总数的62.5%，最近一次交水费业主455户，占总数的60%，综上所述，经计算，该小区的入住率达到65.37%
总体看，我区物业管理工作具有以下两个个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前小区内未入住业主占总数的34.63%；未收取物业费的业主占37.5%，二是物业管理总体水平偏低。小区的物业管理规模比较小，物业管理从业人员素质普遍偏低。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
1、物业管理公司定位不准确。小区现有物业管理规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。
2、物业管理人员本身存在问题，有些人错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低，主要表现在：出勤、服务态度、不能很好的完成工作等方面。
3、有些业主不经其他业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益（G2，1单元2号车库出售“津时代”饮用水，D4阳面2号车库甚至开起了小卖部）。
3、部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，认为缴纳物业费就该所有问题都来找物业。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。
4、物业与、水力等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，相关职能部门之间的关系以及与物业、业主等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供参考：
1、推广物业管理前期介入。物业管理前期介入是指物业管理在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—
销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议相关职能部门从、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理的前期介入工作。
2、推动各方思想观念转变。物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合。
3、大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在小区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分业主先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
4、提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、
大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在公司内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、物业费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的基础下应积极建立ISO9001标准体系，进一步提高服务质量。
随着物业管理水平的不断完善，物业管理机制的不断创新，广大业主维权意识的不断提高，对物业管理监管力度的不断加强，相信我区物业管理必将显示出其强大的生命力和市场竞争力，不断出现新的整洁、美观、安宁、舒适的宜居小区。